在调研了深圳、成都、杭州的部分地产中介和银行后,中银国际昨天发布研究报告称,各地银监局倾向于按“四成首付、1.1倍利率”的标准来严格执行二套房贷政策,这个时间节点是8月1日,预计政策冲击可能在8月份集中体现,并引起投资客的短期离场观望。而银行业分析师预测,下半年二套房贷很可能放缓,但也取决于银行对此的贷款操作。

预期:二套房贷8月1日收紧

中银国际的分析报告表示,深圳相比成都、杭州,二套房贷执行力度相对较弱,并称前期深圳银行业执行的宽松贷款政策加剧了区域投资泡沫的产生。根据记者日前对深圳当地二套房贷情况调查后发现,深圳当地的银行对客户办理二套房贷并没有严格执行相关政策,二套房贷与一套房贷待遇相同,按二成或三成首付、利率下浮30%或25%;也出现个别银行为抢二套房贷,在政策正式下发前尽快为客户办理二套房贷款,给予客户优惠。而当地的中介对记者称,一般可以为客户争取到二套房贷首付低至两成、利率下浮30%。

“下半年,银行的信贷投放按实际情况进行”,深圳一国有银行内部人士告诉记者。该人士拒绝对严格实施二套房贷标准的说法表态,也未表示是否收到有关部门的相关文件。

上述中银国际报告指出,根据一些中介反映,目前深圳大部分银行或已收到银监局的文件,可能从8月1日起从严执行二套房贷的政策,即首付四成,利率上调10%。

此前有消息称,上半年信贷增量惊人,深圳有些银行上半年完成的个贷任务近乎全年个贷目标。中银国际分析师称,目前从各家银行的反应来看,上半年放贷较多的银行相应收缩政策的更为积极一些。

德邦证券最新的银行业研究报告指出,预计银行信贷在今年下半年将放缓,中小型商业银行放贷能力已显不足,大型银行尚存放贷压力,但从政策导向看,下半年应不会继续鼓励加速放贷。

影响:投资客或暂时离场

8月1日有可能成为各大城市普遍调整房贷政策的节点,而与房贷政策息息相关的房地产市场也会受之影响。中银国际的研究报告指出,预计房地产受政策冲击可能会在8月份集中体现,并且引起投资客短期离场观望。

中银国际分析师指出,预计下半年成交量缩窄、价格升幅放缓,抑制投机将使市场预期转为稳定。严格执行二套房贷政策对短期投机客有影响。从短期市场表现来看,节点前可能因抢先成交出现小幅放量,节点后由于投资者观望导致投资性需求出现1~2个月的冻结。对比调研的城市深圳、成都和杭州,投资需求占比较高、价格已经出现泡沫的深圳地区受影响最大。

昨日,广发证券发布最新一期房地产成交量周报指出,31个监测城市成交量止升转跌,一周成交量环比下降3.7%。珠三角区域表现最差,一周成交量环比跌幅为8.2%。四个一线城市中,北京、上海成交量实现上涨,其中北京涨幅达16.6%;广州和深圳出现下跌,其中深圳跌幅达37.4%,位居跌幅榜首位。该报告指出,随着二套房贷政策的再度缩紧,房地产政策的微调或已拉开序幕,对投资投机购房者的打击力度会加大。

如二套房贷的重新收紧多次置业者将减两成？

二套房贷政策松绑的结果显而易见，就是多次置业者的比例大幅上升，该类型买家占比已从去年底的四成变成了目前的六成。不仅如此，合富辉煌市场研究部今年年中的监测数据更显示，现阶段的潜在置业者中，首次置业者比重从去年底的51%下降至31%，二次以上置业者占比大幅上升至66%。

既然政策松绑导致潜在的多次置业者占比上升约两成，那么二套房贷的重新收紧，会否使这增多的两成潜在置业者最终罢手观望？

“不排除这种可能性”，业内专家这样评价。但他们认为，更大的可能是只有部分多次置业者会收手，“不会有两成那么多”。

市场现象：多次置业者占六成

受经济前景不明朗、楼市处于下滑阶段、二套房贷严格执行等多重因素影响，去年不少市民谨守“现金为王”的原则，能不买楼就尽量不买楼。楼市中更活跃的是以刚性需求为主的首次置业者。当时首次置业者和多次置业者的比例几乎为60%和40%开，基本回到了2005年前的状态。

今年以来，资金流动性充裕、楼市逐步回暖、通胀预期出现，加上二套房贷政策开始松绑，多次置业者再度杀入楼市，该类型买家的成交占比逐步上升。业内人士吴定金介绍，虽然和2007年最高峰时的七成还有一定的差距，但也已经上升到约六成。特别在中心城区，多次置业者的占比更高，部分楼盘几乎没有首次置业者的身影。据朱美拉公寓的有关负责人介绍，他们楼盘今年的买家中，多次置业者的比例达到八九成。而像合景领峰W公寓、隽峰苑、方圆月岛、星汇云锦等楼盘，今年推出的主要为贵价单位，买家的占比情况和朱美拉公寓相差不大。

短期效应：部分买家加速入市

二套房贷主要针对的就是多次置业者，那么其再度收紧会不会重现2007年的一幕，令多次置业者再次大批逃离？

记者近期在银基金湾、汇景新城、隽峰苑这些多次置业者集中的楼盘看到，大批逃离的情况并没有发生，楼盘的人气、成交依然保持二套房贷收紧消息传出前的状态。而在金沙洲某新开楼盘内，更有部分买家加速入市。

“现在银监会所谓严格执行二套房贷，更多强调的是四成首付，而在优惠利率方面并没有太多提及，”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江表示，“这对有钱的多次置业者来说影响不大。”确实如此，记者上周六在金沙洲从进驻楼盘的中国银行、建设银行、民生银行工作人员处了解到，即使是多次置业者，仍有可能拿到7折利率优惠。中原地产项目部总经理黄韬证明了这样的事实：“部分银行的优惠利率仍有操作空间，所以，现在的严格执行二套房贷政策，不会出现2007年大批多次置业者逃离的结果。”