荆宝洁

飙升的房价、与户籍挂钩的限购、迟迟难以落地的“房价调控目标”，让住建部部长姜伟新成为全国两会记者们的追逐的目标。

3月10日，在记者们的“围追”下，有记者向姜伟新提出“关于限购令是否合理”的质疑。姜伟新回答说，您要能够想到一个万全的，没有副作用的措施，我用您的办法。

部长的声音刚一落地，微博世界里随即骚动。有人贴出，“代住建部征集：哪位能想出房地产调控的万全之策？”

两会内外，关于限购的讨论似乎已无休止。以行政干预为代表的有形之手表现得十分强势。“但这不意味着，调控是要打败无形之手。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说。站在更高的角度来看，“中国加入WTO以后，一直希望外国承认中国市场经济的地位，所以限购，必然不会长久。在大规模保障房建立起来，限购是为了给平抑房价争取时间。”聂梅生。

但限购，的确触碰了一部分人的利益。

来自不同“世界”的争论
限购令从诞生以来就伴随着巨大的争议。支持者有之，反对声亦有之。

支持者以全国政协委员、央行货币政策委员会委员清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵为代表。他的言论引起中国经济学界反对派的强烈抨击，甚至被斥责为“斯文扫地，学界悲哀”。李稻葵随即撰文8500字，来阐述他为什么支持限购。

房地产限购的本质是局部性的资本管制的机制设计。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。“限购”是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，“限购”就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。

知名经济学家、新制度经济学和现代产权经济学的代表之一张五常指出，从经济原则的角度看,限购政策违反了市场引导土地使用的规律。他甚至担心，“我们不能排除这政策不仅打跌楼价，整个经济的增长可能受到池鱼之灾。”

3月4日，在天则研究所组织的“城市管理与公平正义”研讨会上，一位研究微观经济的著名经济学家对限购令表达了理解。他认为，目前房地产市场价格高烧不退，且供不应求，在大中城市又有很多的空房，这表明很多人买房后并不居住，房地产行业泡沫严重。他表示，政府想让所有人都买得起房是很荒谬的，但通过限制公众买房达到遏制房价的目的，也有政府的道理和考虑。

经济学家争论的核心是以何种方式配置资源才是最有效的，究竟怎样才可以把副作用减到最小。然而受制于其研究领域，每位经济学家都有自己不同的视角。这更像是一场自说自话的辩论，每个人都有正确的前提和假设，得出的结论也是正确。

开发商是限购令最直接影响到的利益群体，绝大多数开发商都对限购令持有异议，并保持悲观态度。受身份限制，很多开发商并不愿意对此发表评论。某国企开发商直白地告诉本报记者，不方便评论政策，作为国企，要坚决执行党和国家的政策。不过，全国两会，也给了开发商一个发言平台。

全国政协委员、河南台兴房产有限公司董事长王超斌认为，“限购令”下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑还有对政策调整的预期，以及对需求的判断，开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此，一旦限购取消，难保市场不会出现报复性的反弹。

王超斌同时指出：限制二套房贷打击投资、投机可以理解，但首套房的优惠取消却加大了普通人的购房成本。限购令，像是在大城市筑起了一道篱笆墙，把许多有正常购房需求的外来人员挡在了外边。

同样是开发商身份的全国政协委员、中国城市建设控股集团总裁于炼表示，房价有可能在第一轮“降价潮”中下降20%至30%。而且，不达到调控的预期效果，限购令不会被取消。于炼认为，房价下跌是必然的，但首先体现在成交量的萎缩上。“目前已有部分城市一天一套房子都没有成交”，他说，今年我国整体流动性偏紧，房地产开发商的资金也面临困境。“开发商硬扛不符合商业规律，因为没有成交量，价格就必然下降。有了成交量，才能支撑价格。”他认为，如果部分开发商预期未来房价会下降30%，那么现在就会先降价10%销售了。

万达集团董事长王健林也预测，3个月后，房价就会下降，且今明两年都会下行。

限购令背后的博弈

在限购令背后，一些都是“量”的变化，而非质的改变。所谓质的改变，更确切地应该说是体制变革。博弈无处不在，限购令并没有改变地方以地生财的财税体制。北京科技大学教授赵晓曾在接受本报记者采访时表示，只有彻底改革财税体系和土地出让机制，才能解决高房价的病根。

他指出，中央政府与地方政府关于房地产的博弈，其根源在于当前的税收制度。增值税、消费税、营业税和所得税是我国最重要的四大税源，其中增值税的75%归中央、25%归地方；消费税全归中央；所得税的60%归中央、40%归地方；营业税中铁道部、各银行总行、各保险总公司集中缴纳的部分归中央政府，其余归地方。换言之，可以放在台面上的"阳光收入"基本上被中央拿走，地方政府往往以此为挡箭牌来维系“土地财政”。

他认为，限购令将有可能被地方化解。以天津为例，2010年10月份出台的“限购令”，其限购的范围仅仅是“本市及外省市居民家庭在市内六区范围内只能新购一套商品住房”，市内六区的成交量仅占全市成交量的30%左右，投机空间有限，加之政策所言“新购”并未提及目前已拥有房产数量，所以限购令的效果甚微。这样即响应了中央的号召，又不损害自身的利益。

业内专家表示，出于确保自身财政收入的现实考虑，地方政府想方设法在维持房地产正常发展的情况下寻求土地的高溢价，也情有可原，除非利益各方找到了均衡的替代方法。

减少政策的副作用

然而木已成舟，不管存在怎样的争议，限购令都将执行。姜伟新在十一届全国人大四次会议第二次全体会议后表示，限购令目前没有停止的时间表。但政策怎样优化，可以减少副作用？

上述著名经济学家认为，政府限制买房，钱还在公众手里没办法流出去，“限购令”只是一个“堵”的办法，解决问题并不只有这一条路。他指出，从宏观上讲，中国目前内需不足，不得不靠出口、低汇率维持经济的高速增长，买房买车刚好可以扩大内需，因此“堵”不是办法，应该用“疏散”的办法来解决问题。

不止一位两会代表提出了应该限售不限购的方式。著名经济学家厉以宁指出，他认为应该换一个思路，即把限制购买改为限制出售。他表示，公民有购买房屋的权利，不能有地域歧视，限购作为短期政策可以，但作为长期政策不行，应该把限购改为限售。买房子之后再卖要受限制，比如，如果一年之内就卖，就要按房价的16%征税，第二年卖则可以降低为12%。

对此，华远地产董事长也持相似看法。他以“堵与疏”为题，提出了限购不如限售；限核心区不限边缘区；限制小户型购买而不限制大户型购买；限低价格的住宅购买不限高价格。他同时提出疑问，北京出台的政策就明显的被认为不是为了防止房价的上涨，而是为了限制人口的增长，而一个限制了人才流动的城市又怎么会成为现代化的世界城市呢？而如果限购除了在短期内降低了市场的销售而没有给民众带来居住条件的改善、没有满足增长中的消费需求，并造成了更不利于经济增长时，又会如何呢？

任何政策都不是十全十美的。在市场干预未收到明显成效的时候，行政干预就会祭出。这也是转型时期经济发展和产业成长的悖论，无奈而现实。