新楼盘开盘，先付一笔定金签下商品房认购协议，这是很多购房者都有过的经历，而由定金引发的矛盾也时有发生。记者近日从长沙县、宁乡县法院获悉，近年来商品房买卖合同纠纷呈逐年增加之势，这些案件普遍存在的现象是签订认购书并支付定金后，未签订商品房买卖合同。

　　“类似纠纷在购房过程中非常普遍，但大多能够协商解决，一旦闹上法庭，购房者胜诉的几率并不大。”法官提醒，购房者在签订协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

　　办理按揭不成不退定金

　　宁乡县法院近日审结了一起定金纠纷案件，与办理按揭有关。

　　张先生看中了宁乡县某套商品房后，与开发商签订了定购协议书并交付了2万元定金，计划以按揭方式购买，双方同时约定“买受人在接到出卖人通知十五天后仍违反约定拒绝签订《商品房买卖合同》……出卖人有权将该商品房出售给第三方，并从买受人已付定金中扣除一万元作为违约金”。由于张先生已在银行贷款无法再办理购房按揭手续，因此张先生要求开发商退还定金2万元。

　　法院经审理认为，双方签订了商品房定购协议书，对定金返还有具体的约定，因此张先生应按定购协议的约定承担“扣除1万元定金”的违约责任。最终，法院判决开发商退还张先生1万元购房定金。

　　未签正式合同被判违约

　　长沙县法院近日则审结了这样一起商品房预约合同纠纷。

　　杨女士说，2011年5月的一天，她在被告所开发的楼盘看中一套房子，于是交纳了购房定金3万元。“结果之后对方再没有通知我签订任何协议或合同，直到2012年8月，一名业务员以短信通知我去领月饼，我大惑不解，一问才知道我看中的房间已经卖给了别人。”杨女士表示，为此她多次找开发商协商解决此事，“我觉得，自己交了定金，构成认购房屋的法律事实；对方没有通知我就将房屋卖给别人，已经构成违约，必须承担双倍返还定金的法律责任。”

　　庭审中得知，杨女士多年来多次定购房产，待房产升值后及时抛售营利。在该房产公司的楼盘开盘后，经人介绍选定了其中一套住房，口头约定按揭购房，并交纳了3万元购房定金。

　　商品房认购书约定，杨女士应于认购书签订后5日内到售楼部签订《商品房买卖合同》。若在约定签订《商品房买卖合同》的时间内公司将该商品房另售他人，应双倍返还买受人已付定金；若杨女士在约定的时间内未签订《商品房买卖合同》，则公司不退还定金，并可将该商品房另售他人。

　　在此之后一年多时间里，房产公司多次通知杨女士到售楼部办理签约、交款、贷款等手续，但杨称该楼盘售价不升反降，一直不愿意办理手续。于是公司将此套商品房出售给了他人，双方由此酿成纠纷。

　　法院经审理认为，双方已形成商品房预约合同关系，杨女士在该合同约定的时间及房产公司员工多次催促的时间内无正当事由均未到房产公司签订《商品房买卖合同》，应当按照认购书约定承担违约的法律后果，杨女士无权主张要求房产公司返还定金。

　　案中法

　　买房前对定金的法律性质

　　要有清楚了解

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条明确规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

　　法官提醒，市民在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，对于定金的法律性质更要了解清楚，对于开发商承诺的内容，一定要在合同中详细注明，在纠纷发生时，要注意取证。

　　作者：李广军