二手房买卖纠纷激增房产中介钻法律漏洞规避风险

买二手房找中介原本是省时省力的不二选择,然而自2010年9月以来,随着银行利率的调整,北京市二手房交易量回落,房屋中介公司想出各种招数维持自己的业务收入,由此引发不少纠纷。

《法制日报》记者从北京市东城区人民法院获悉,今年以来,该法院受理的涉房居间合同纠纷呈现激增态势,仅2011年前两个月,东城区法院就受理此类纠纷30件,同比上涨200%。

二手房买卖为何纠纷猛增?《法制日报》记者对此进行了调查。

房产中介推荐“理财”计划

记者在采访东城区法院时,了解到这样一起案件:

案件当事人一方北京市民席先生本想通过房产中介购买一套自住房,然而中介公司却向他推荐了一个“理财”计划:中介公司手中有一套地处黄金地[简介 最新动态]段的商用房正在出售,价格较低,升值空间很大。

“中介公司建议我抢先与卖主签订买卖合同,并交5万元定金。”席先生在接受采访时说,“中介公司当时保证,他们会找到比我出价高出20万元的买家。卖家为了多赚购房款,一定会毁约,那么就要向我返还双倍的定金。这样一来,卖家既多赚10万元的房款,我也赚了5万元的额外之财。”

不久,席先生与中介公司签订了居间合同,约定与房主签订买卖合同后,就向中介公司支付中介费两万元。随后,席先生又依计划向房主支付了5万元定金,并签订了房屋买卖合同。

可是,签完合同后,席先生左等右等,一直没有等来预料之中的“好消息”,而卖家却是三番五次地催促他尽快给付房款。

无奈之下,席先生只得与房主解约。因为席先生是毁约方,他交付的5万元定金不能退回。

正当席先生为投资失败懊恼的时候,中介公司却一纸诉状将他告上法庭,要求席先生支付两万元中介费。

虽然席先生是在中介公司的“忽悠”之下进行交易的,但由于其与中介公司之间只有口头承诺,没有其他任何证据,最终法院只能判令席先生向中介公司支付中介费两万元。

中介两面理骗你没商量

上当的不止席先生一人。《法制日报》记者随后对东城区法院判决的另一起案件当事人张小姐进行了采访。

张小姐在北京打拼了几年,想买一套二手房自住。几番比较之后,她看中了一套位于北京市朝阳区的一处住宅。但因为房价较高,加上自己的存款也不多,张小姐为此犹豫不决。

这时,曾经接触过的一家中介公司的业务员找上门来,向张小姐游说:“我们公司在银行有‘关系’,保证可以申请到90万元的公积金贷款,贷款的利率也可以打7折。”

张小姐一听,喜出望外。虽然中介公司强调“为了不暴露银行的‘关系’,上述承诺不能写在居间合同中”,张小姐仍然非常爽快地与房主签订了《房屋买卖合同》,并向中介公司支付了中介费。

到了该向房主交款的日子,中介公司却告诉张小姐,公积金贷款只有80万元,利率也没有优惠。资金不足的张小姐只能放弃购买这套房子。

不久,心有不甘的张小姐将中介公司诉至东城区法院。

张小姐告诉记者,在庭审时,中介公司将贷款的承诺推得一干二净,称自己管理规范,没有作出任何承诺。

因为中介公司的口头承诺并没有写进《居间服务合同》,张小姐也拿不出其他证据,最终法院判决张小姐败诉。

写保证书保证“忽悠”你

《法制日报》记者在调查中发现,相较于席先生、张小姐遇到的“口头承诺”忽悠,中介的另一种“真诚”的忽悠方式,让购房者有点防不胜防。

北京市民王先生就是被“真诚”打动而上当的人。记者通过法院联系到他,他告诉记者,他打算通过中介购买一套“学区房”。很快,某中介公司的业务员李明(化名)就给王先生物色到了一套离某小学不远的房子。

但在接触中,王先生觉得李明有点“忽悠”,让人不放心。为表示自己的诚意,李明向王先生写下了一份《保证书》,承诺只要房子没过户,王先生可以随时毁约,中介公司不收取中介费。

看到李明写的《保证书》,王先生放心地签订了《房屋买卖合同》。但是,经过询问这套房子所在小区的居委会,王先生得知这套房子虽距离某小学不远,但因为行政区划不同,住在这儿根本就上不了某小学。

于是,王先生与房主协商解除了《房屋买卖合同》。随后,王先生找到中介公司,要求解除《居间服务合同》。中介公司同意解除《居间服务合同》,并收回了包括李明写的《保证书》在内的双方往来的一切书面文件。

但让王先生没想到的是,他最终收到了一张法院传票。原来,中介公司向法院起诉,要求王先生支付3万元中介费。

坐在法庭里的王先生很委屈,因为他的《居间服务合同》及《保证书》都被中介公司收回了。王先生要求中介公司把李明叫来当面对质,可中介公司坚称公司根本没有叫李明的员工。而除了名字之外,王先生对这个自称“李明”的业务员一无所知。

最终,因王先生未能提交有效证据,法院判决他败诉。

中介模糊自身责任引纠纷

“房地产调控政策导致买房人履约能力变化、房地产中介提供服务的详细项目和具体标准尚无法律规定、居间服务费用定价随意超出合理范围以及买房人缺乏法律风险意识4大原因造成了此类房屋居间合同纠纷数量激增。”东城区法院的办案法官对《法制日报》记者说。

同时,法官在办案过程中还发现,近期的居间合同纠纷呈现出两大特点:一是中介公司提供的居间合同中,对买卖双方的责任约定严格,而对于中介方自己的责任却表述模糊；二是中介公司以难以取证的口头承诺代替书面合同。（通讯员孟卫明李紫来　记者赵丽）