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　　湖南金岸教育投资有限公司董事长、湖南金海岸投资有限公司董事长、湖南高新创业投资管理有限公司董事

　　项目

　　位于松雅湖水上生态公园规划区，临松雅河，拥周边9400亩生态绿地、近20公里的景观驳岸，6000亩松雅湖为湖南最大城市生态湖泊。ArtDeco风格建筑物沿河岸排开，定位高端“超越别墅的亲水豪宅”。

　　1月中旬项目首次开盘推出180套房源，1小时内售出85%，计划在5月份房交会期间加推新房源。

　　2002年夏天的某个下午，河南三门峡开往北京的火车上，一次偶然的闲聊改变了何学东的人生轨迹。睡在对面床上的一位西北大学教授，和当时的地产“门外汉”何学东探讨起企业投资高校学生公寓的可能性。

　　这次聊天，让处于创业期的何学东毅然选择由制造业转型房地产业。

　　回到长沙，何学东立即行动。湖南农业大学学生公寓成为他做的首个项目。事实证明了何学东的眼光，学校后勤项目没有销售压力，对于资金的要求也非常小，他成功了。此后，何学东又陆续投资了数所高校学生与教师公寓，建筑面积达20多万平方米，他的企业是目前湖南最大的高校后勤投资企业。

　　合作开发，则是何学东在完成资本积累后的另一条路径。热售的松雅湖·金岸，则是他独立运作的第一个楼盘，年内将开发完毕，正式交房。

　　“如果顺利的话，下半年会有两到三个新项目启动。”4月12日上午，凉风拂面，松雅湖·金岸售楼部一角，何学东在记者面前，对未来信心十足。

　　谈政策：观望氛围或很快被打破

　　2011年，“变化”成为房地产市场的主旋律。

　　银行信贷收缩，开发商融资困难，按揭政策愈加严厉，CPI向5%挺进，央行不断加息，如今连第二套房贷也基本被停发，再加上众所周知的今年下半年的供应量大爆发，长沙楼市短期内面临的形势似乎并非太乐观。

　　这一点在成交量上得到了佐证。来自长沙市房产信息中心数据显示，限购令发布后，长沙楼市的日成交量从400多套下降到了200多套，单周成交量也从限购前的3000套左右下降到上周的1252套，楼市进入深度观望。

　　“长沙版限购令目的明确，就是限制投机性购房，鼓励刚性需求。”何学东认为，限购的确让一部分人推迟了购房计划，也使长沙房地产市场进入冷静期。但是随着政策被市场真正读懂，随着长沙楼市健康发展的态势得到市场认可，观望将很快被打破。

　　然而，让何学东对长沙楼市充满信心的理由显然不止这一点。3月31日晚，在国八条规定的出台房价调控目标期限的最后时刻，长沙公布了2011年的房价调控目标，即新建普通商品住房价格涨幅，必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。

　　在众多地产界人士看来，这样的房价控制目标，说准确点，是一个上涨的控制幅度。“长沙的房地产市场，本身就是一个健康的市场，房价控制目标也告诉人们，2011年长沙的房价允许上涨，只不过上涨幅度将被行政干预和调节在某一个范围。”何学东说。

　　谈房价：长沙房价没有理由下降

　　长沙房价没有下降的理由，开发商这样认为，购房者也是这样认为。这也是长沙楼市信心最坚实的支撑。

　　一个健康的房地产市场，房价的上涨应该与城市GDP和居民可支配收入的增长相匹配。官方数据显示，2010年长沙房价收入比是5.9，房地产市场健康指数为2.0，这无疑为长沙房价奠定了良好的上升基调。

　　“我们再通过房价组成的几个部分来分析房价的上涨可能。”何学东表示，房价主要由土地费用、前期费用、建安成本、管理成本，以及利润等几个方面组成。

　　“土地是稀缺的资源，价格现在也一直在上涨。建安成本则包括了钢材、水泥、施工费用等等，以钢材为例，早两年钢材价格只有3000多元/吨，而现在已经达到了5000多元/吨，材料价格会一直处于上升趋势。”何学东认为，土地费用与建安成本是房价构成的重要因素，在房价成本不断上升、而CPI上涨导致通货膨胀货币贬值的情况下，房价是不可能降低的。

　　另一个影响房价的因素来自于需求。轰轰烈烈的城市化进程将为长沙楼市提供源源不断的购房需求，再加上各地推行的收入倍增计划，也决定了开发成本中的人工工资一项没有下调的可能。再加上地铁、高铁、长株潭一体化，以及政府对于长沙中部消费中心城市的定位，长沙的房价还有相当大的上涨空间。

　　谈投资：中国老百姓投资渠道少

　　很显然，通货膨胀正在成为2011年最受关注的焦点。随着通胀预期的进一步加剧，如何能保证资产不缩水，甚至实现资产增值，成为时下的热门话题。特别是限购令出台后，各地纷纷出现了商业和车位等非住宅的投资热。

　　“这也从一个侧面印证了中国百姓投资渠道的缺乏，也表明了老百姓对于通货膨胀的恐惧。”何学东认为，其实在长沙，车位也是非常值得购买和投资的，因为从目前的房地产发展来看，车位通常都是少于住宅套数，但是目前的趋势是车的数量会逐渐多过住户数，一个家庭多辆车，这一现象已经比较明显。

　　“车位只会越来越紧张。”何学东表示，长沙城区的车位是有限的，最主要是规划的原因，车位设计不够是普遍问题。“在过去，长沙市民并没有投资车位的意识，许多有车的市民宁愿将车停在街上，也不愿意花钱购买车位。但在住宅市场受政策限制的情况下，商业地产需要的投资门槛又太高，投资者的投资渠道又不多，车位将会成为一个好的投资品。”

　　普鲁斯特问卷

　　1.你认为最完美的快乐是什么？

　　独乐乐不如众乐乐，皆大欢喜才是最完美的快乐。

　　2.你最希望拥有哪种才华？

　　艺术，具体来说是小提琴，很优雅，很绅士。

　　3.你目前的心境怎样？

　　很平静，我对于任何事情都能泰然处之。

　　4.在世的人中，你最敬佩的是谁？

　　无。

　　5.您最珍惜的财产是什么？

　　信誉和朋友。

　　6.您最看重朋友什么特点？

　　上进、诚信、有品位。

　　作者：唐琨