唐敏 关桂峰

　　在政府大力建设保障性住房，同时强力调控房地产市场的情况下，老百姓望房兴叹的局面有望改观

　　三组数据下的乐观预期

　　讨论未来五年普通民众的住房问题，离不开以下三组数据：

　　一是，“十二五”期间，国家部署建设城镇保障性安居工程3600万套，其中，今年1000万套，明年1000万套，后三年一共1600万套，保障性住房的覆盖率达到20%。

　　二是，近期国家统计局的一个抽样调查资料显示，中国城市居民89%拥有住房，其中约12%是祖传的，是原来的私有住房；有40%多一点是通过房改房获得的；其他不到40%是居民通过市场购买的商品住房。

　　三是，按照我国城市化进程，以每年增长一个百分点计，每年将新增1000万城镇居民，以目前城镇人均住房面积26.65平方米计算，这意味着未来五年至少需要新增13亿平方米的住房供给。

　　具体分析这三组数据，在需求方面，从目前城市居民中仅有11%没有住房来看，今后住房消费的主力将是改善型购房；另一部分的需求将主要来自城市化进程中新增的城市人口。

　　在供给方面，5年3600万套的保障性安居工程，即使以每套30到40平方米计算，已经接近和超过了上述提及的13亿平方米的最低需求量，按照规划来看，供给应该是有保障的。

　　从居住情况来看，以今年1000万套的保障房为例，经济适用住房和两限房计划近200万套，400万套左右是各类棚户区改造，160多万套廉租住房，公共租赁住房近220万套。这意味着相当比例的新增城市人口可以通过租房来解决住房问题，而不是非走“房奴”这一独木桥不可。

　　“十二五”规划纲要(草案)对此作了明确的安排，提出对于城镇低收入住房困难家庭要提供廉租房，实行廉租房制度。对城镇中等偏下收入住房困难家庭，要提供公共租赁住房保障。对于中高收入家庭，将实行租赁和购买相结合的商品房制度。

　　资金土地面临考验

　　“十二五”的住房规划蓝图能否真正“大庇天下寒士俱欢颜”，还需要资金以及土地的落实。

　　对土地，国土资源部承诺，今年1000万套保障房用地一定能做到应保尽保。今年具体的保障房的土地供应计划，将在本月内编制完成。

　　对资金，住建部副部长齐骥表示，今年1000万套保障性安居工程，年度投资需要1.3万亿左右。其中，经济适用住房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。同时，市县人民政府要无偿地划拨土地。

　　总的来说，齐骥表示，完成今年1000万套的任务，有8000多亿元是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿元资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

　　加大保障性住房用地供应，地方的土地收入将大大缩水，在此基础上，保障资金供应将面临地方政府的强烈博弈。

　　另一方面，地方政府面临着调控房价的重任，这其中土地是平抑房价的重要力量，房价降意味着土地收入也必须相应降低。

　　从地方的实践来看，不少省份已经在想方设法加大对保障性住房的资金投入。比如云南，作为财力十分匮乏的省份之一，云南省要求各州市县调整财政支出结构，对廉租住房项目予以重点倾斜，住房公积金增值收益要全部用于廉租房建设；土地出让净收益用于廉租房保障的资金比例不得低于10%；各地房地产开发税收中要拿出不低于10%的资金支持廉租房建设。

　　改革创新需提上日程

　　经历了一路狂奔的中国房地产市场，在厘清了商品房和保障性住房、市场和政府的各自责任之后，需要反思在新的形势下，如何积极应对调控，谋求自身发展，满足老百姓的住房需求。这其中，被速度掩盖的改革创新需要提上议事日程。

　　首先，5年3600万套的保障性住房，土地供应能否真正跟得上、应保尽保？对于日趋紧张的城镇建设用地指标，地方政府自然是倍加珍惜，对本来意愿就不强烈的保障性住房土地供应更容易打折扣。在此背景下，可以考虑让农村的集体土地参与进来，允许农民入股，在集体土地上建设公租房，作为出租房源，来解决一些城郊接合部或者中低收入群体的租房问题。

　　其次，1998年住房制度改革之后，企业不再被允许建房分配给职工。针对一些地方的实际，比如许多工矿企业职工面临收入很低的困难，可以采取“政企共建”的形式建设廉租房。一些省份已有此类举措，由政府给予政策支持和资金补助，企业利用自有划拨地进行保障性住房建设管理。但如果推而广之的话，需要相应法律法规的跟进。

　　再有，针对保障性住房的资金短缺，可通过贴息或者专项贷款等方式，降低融资成本，吸引更多的社会资金参与到保障性住房建设中。□