国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组

　　国务院办公厅印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（简称“新国八条”）以来，房地产市场成交量大幅萎缩，但商品房价格依然没有大幅松动。这说明“新国八条”的威慑之下，房地产市场已经进入了新一轮观望阶段。从前几次调控的经验看，市场观望的时间大约为2-3月，其后市场则往往再次延续前期走势，直到新一轮调控政策的来临。其主要成因并不在于政策内容本身，而是在于政策未能得以持之以恒地执行。这次新国八条亮点很多，其中住房限购和禁购（以下按社会通行的说法，统称为“住房限购”）政策更是直接切中了投机需求命脉，如果完全有效实施，必能实现调控目标。但由于文件规定住房限购政策在“一定时期”内暂时实行，使政策难以达到理想效果。建议将限购政策在实践中逐步完善成长期政策，这是促进我国房地产业长期健康发展的需要，也是当前提高住房限购政策有效性的必要举措。

　　住房限购是抑制房地产投机最有效的政策

　　1、住房限购针对性强，既保证了住房的刚性需求能够得到满足，又将投机需求排斥在市场之外。

　　根据新国八条限购政策的规定，当地户籍居民可以从市场上购买两套住宅，用以满足居住的基本需求和改善性需求。而非户籍居民如果需要长期在当地工作或生活，只要能够提供在当地累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明，也可以购买1套住房。由此可见，不管是当地居民，还是外来人员，其住居的刚性需求在限购政策下都能得到满足。

　　限购政策在保障刚性需求的同时将投机需求直接从市场中挤压出去了，从而改善住房供需关系，对市场价格产生抑制作用。有关数据显示，2009年，主要城市非本市户籍购房者所占比接近三成。北京、杭州、哈尔滨和乌鲁木齐等城市的非本市户籍购房者占比则超过了四成。通常地，在股票市场上，机构投资者只要控股比重到达30%左右，就可以坐庄对股价进行操纵。在当前房地产市场，由于存在着严重的信息不对称的现象，人们更容易出现跟风追涨现象，投机者需求在总需求中的比重估计只需要达到20%左右，就能影响整个市场价格走势。这也是此前房地产价格持续上涨的一个重要原因。住房限购政策一旦得以全面有效地贯彻实施，必将在极大程度上根除房地市场的投机现象。

　　2、住房限购实施环节少，见效快，易监管

　　住房限购具有以下三个明显优点：首先，住房限购政策实施环节少，因而易执行，见效快。理论上讲，住房限购政策只要有一个购房信息登记部门和监管部门就可以执行了，而其他政策的实施往往还需要其他部门（比如开征房地产税需要税务部门，抬高住房首付比例需要银行）共同行动才落实。

　　其次，同样由于住房限购涉及环节少，政策“漏洞”相应也就少，政策在执行过程中不容易走样。从当前市场反映的情况看，住房限购的政策漏洞主要表现在几个方面：一是部分投资者可以通过“假离婚”来多购房，二是借合乎购房资格但没有购房需求的亲友名义来多购房，三是与当地人“假结婚”来获得购买资格，四是买写字楼当住宅，规避“限购令”影响。但是，投资者通过这些方式来钻政策的政策“漏洞”本身就存在巨大风险。前三种方式都容易出现法律纠纷，甚至导致钱房两空的结局。另外，由于按照住房限购政策，每户家庭能够购买的数量是有限制的，即使能够成功地钻政策空子，其购买的住房数量也将极为有限，不会对调控政策带来显著负面影响。第四种方式即是所谓的“商改住”，其本身就是一种违法行为，因为根据相关法律条文规定，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。同时，商改住还面临着其他诸多风险，主要包括：按法律规定，商业房土地使用年限为40年比居住土地使用年限少30年，而且不能像住宅建设用地使用权一样在期满后能够自动续期；商改住项目往往都不具有户口迁入和孩子在附近学校就学等资格；相对住宅而言，商业楼盘具有较高的容积率，绿化、公共设施等面积都会有所减少；商改住项目的水电、管理费和转让契税都是按商业水电标准来收费，居住成本明显高于普通住宅。正由于存在着这些风险，上述钻政策空子的现象就不大可能大规模地出现。

　　最后，作为数量型调控政策，住房限购边界界定清晰，投资者的购房行为是否合规一目了然，不会产生任何歧义，因而非常便于监管。

　　3、相对而言，其他房地产调控政策短期内难以产生明显效果

　　首先，保障性住房建设周期较长，未来二、三年内覆盖面依然非常有限，难以对房地产市场产生实质影响；其次，信贷政策和税收政策则是前期相应政策的加强版，开发商、银行和中介组织已经摸索出应对一些规避监管措施，政策执行成本较高，政策效果将打折扣；第三，地方政府官员问责制虽然也是一个新的举措，但由于房价统计口径多样、房价控制目标缺乏一个公认衡量标准，再加上地方政府可以通过行政手段干预不同房价住房的入市时间和节奏从而影响房价统计结果，其政策效果难以过分乐观。第四，房产税目前还处于试点阶段，范围小，力度轻，向全国推行还有一个过程。

　　表1：1-2月北京、深圳和上海房地产成交量比较

　　成交量 2月 1月 环比降幅（％）

　　北京 成交套数（套） 3436 11544 70．2

　　深圳 成交套数（套） 1808 4140 56．3

　　上海 成交面积（万平方米） 17．8 105 83

　　(数据来源：《深圳房地产信息网》)

　　表2：2月十大城市住宅价格指数

　　城市 环比涨幅（％） 同比涨幅（％）

　　武汉 1．08 14．86

　　广州 1．05 20．63

　　成都 0．58 19．82

　　南京 0．57 19．13

　　深圳 0．53 22．18

　　北京 0．52 19．81

　　重庆 0．49 21．31

　　上海 0．48 17．83

　　天津 0．18 22．57

　　杭州 0．05 21．34

　　（数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数）

　　“限购令”应当在全国范围内推行

　　1、住房限购政策中长期化将能清晰地方政府调控职责，消除市场侥幸心理，使得房地产调控最终走出“越调越涨”怪圈

　　“新国八条”颁布以来，各地房地产市场成交量大幅萎缩。在“京十五条”发布后的一周内，北京期房住宅签约仅717套，现房住宅签约为139套，二手房住宅签约为653套，合计1509套，创造了2009年来非节假日的签约最低纪录。一周的成交量甚至远不如调控政策出台前的一天签约量，二手房住宅上周日签约93套，相比政策落地前的日均千套下调超过了九成。（见表1）

　　然而，商品房价格依然没有明显松动。这说明新国八条还没有见到实质效果，房地产市场只是已经进入了新一轮观望阶段。从前几次调控的经验看，调控政策一来，开发商往往先观望2-3个月，一旦风头已过，立刻就报复性上调房屋售价，以至于最后出现了越调越涨的尴尬局面。其主要成因并不在于政策内容本身，而是在于政策未能得以持之以恒地执行。（见表2）

　　这次新国八条可谓是直击开发商的软肋，但迄今效果依然不显著，一个重要原因就是，在相关文件中为住房限购政策的实施明文规定了一个约束条件，即“在一定时期”。这无形之中就影响了该项政策的权威性，一些地方政府对此没有给予足够的重视甚至消极应对。在已出台的细则中，新国八条的政策力度在一些地方也有所折扣。例如，石家庄版本的调控细则就限定了房屋限购的范围在市五区和高新区范围之内，细则同时提出，限购政策有效期仅到2011年12月31日。

　　这种直接提出政策期限做法相当于明确无误地给开发商发出了一个信号：住房限购政策只是一个短期的、暂时的,谁能扛到最后，谁就将笑得最甜！而投资者则必然关心政策何时结束，在投资渠道未有明显拓宽、通胀预期强烈之下，只要限购政策稍有放松迹象，被压抑的需求会呈现报复性反弹，进一步刺激房价的上涨。可以预料，如果其他城市细则对限购期限也如石家庄版本一样的短暂，则基本可以宣告新一轮调控的失败了：政策有效期内，开发商硬扛，投机者硬憋；政策过后，开发商报复性哄抬房价，投机者报复性炒作房产。

　　为此，我们应当明确宣布限购政策将为中长期性政策，至少在5-10年之内维持不变，这样才能让地方政府更加清楚地认识到自己在房地产调控中应该承担的责任，打破人们的侥幸心理，清除投机需求的滋生土壤，使得房地产调控真正走出“越调越涨”怪圈。

　　2、住房限购政策长期化，有利于房地产业长期健康发展

　　住房是一种特殊商品，既有消费属性，又有投资属性。首先，居住是人的一项基本权利，作为一个负责任的政府，必须保障每个公民都能够依法获得居住的权利。其次，住房又是一种投资品，具有保值和增值的功能。从促进经济和社会健康发展的角度看，应该保证住房的消费属性，限制住房的投资属性。

　　未来十年，我国城市建设用地将日趋紧张。从需求看，我国依然处于城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇转移，预计城镇每年增加1500万人，每年新增家庭500万户，城镇化发展及城镇人口增长对住房产生了新的较大需求，住房供应问题比较突出。从供给看，我国要保证粮食自给率达到95％以上，必须保证18亿亩耕地红线不突破，再加上每年需要新增400万亩左右的工业用地，城市居民房地产供地必然相当紧张。

　　在这种背景下，我们应该更加注重住房的消费属性，限制其投资属性，同时必须明确我国房地产的长期发展目标：满足居民不断提高的居住需求。很显然，将住房限购政策长期化将能在很大程度上有利于这一目标的实现。

　　3、住房限购政策中长期化有利于减少房地产的波动性，有利于