马光远：房地产税，5年内出台的概率很小

深圳，是一个实事求是的地方，在中国所有城市中，我最喜欢的城市就是深圳，没有之一！——马光远

2017年春节之后，又一轮调控性政策密集出台，多个城市出台调控政策，新政，限购、限贷成为新的话题。楼市调控席卷全国，房地产市场调控力度持续加大，在这种情况下，大家都普遍关心的问题：

1、楼市调控潮持续蔓延，未来房地产走势怎么走？

2、房价是否还会上涨？现在要不要买房？

2、在这个背景下，什么样的资产配置才是合理的？

6月3日，独立经济学家、经济学博士、产业经济学博士后马光远莅临深圳汇德大厦体验中心，为大家深入解答在当前全球经济形势中，资本洪流时代下的资产配置。

“智胜变局”核心观点

1、房地产才是真正的晴雨表；

2、价格是历史概念，中国的房子就没有便宜过；

3、房地产的支柱地位不会改变，楼市即便降温也不会崩盘；

4、房地产税，5年内出台的概率很小；

5、在中国，每个人的财富配置里面房地产永远是第一位；

6、核心地段的优质资产在资产配置里面永远都是不可或缺的；

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一、房地产才是经济真正的晴雨表

过了2016年之后，经济开始反弹，又有人讨论中国经济有没有见底。我们要怎么看？在直面“中国经济有没有见底”这个问题。

马光远表示，民间投资、房地产以及制造业，是其判断中国经济的三大指标。

在他看来，股市并非中国经济的晴雨表，房地产才是。房地产一旦出问题，会影响外界对中国经济的信心。他举了个例子，2016年，全球看空中国经济，但为何中国经济没有出现问题？原因就在于房地产回暖。

今年一季度房地产投资回到两位数，连带着经济数据上也有不错的表现。那么，目前的中国经济究竟是不是底部？他指出，在拉动经济增值的所有指标都大幅度往下走的情况下，目前6.7%、6.9%的增速已经很不错了。

中国经济不存在底部问题，过去拉动经济的动能需要转化，中国经济需要更新的动能进行拉动。从而认为，中国经济的韧性非常大，短期内比较困难，但长期来讲还是比较审慎乐观的。

二、价格是历史概念，中国房子就没有便宜过

1989年，北京房价1900元/平方米，当时就有中央媒体呼吁进行调控，认为房价远超居民购买力，并举例一名大学生毕业之后，需要不吃不喝100年才能买得起两居室。

如今，北京房均价超6万/平，四环内几乎没有10万/平米以内的房子。现在还会认为原来1900元/平米的房子贵吗？

对此，马光远提出，价格是一个历史概念，在不同情况下看价格感觉是不同的。当时1900元/平，大家觉得房价很高，的确，当时这个价格是很高；后来发展到5000元/平、1万/平、2万/平、5万/平……到现在均价超6万/平，大家仍然觉得房价高。

这说明——中国房价就没有便宜过！

但是当你回过头去看，会认为以前的房价都很便宜。

因此，长期看，哪怕短期有调整，房子价格大趋势是上扬，必要时该买房子就买房子。中国楼市的每次暴涨都与政策有关。

今年，全国多地都在出台政策，不过他认为不需要太担心，从以往政策的寿命来看，中国房地产政策最长没有超过两年，这一次的调控也不可能持续。此外，购房者一定要意识到政策的力量，一旦政府不顾一切救市，就是最好的买房时机。

三、房地产的支柱地位不会改变，崩盘没可能

今年3月以来的楼市调控潮持续蔓延，未来房地产走势怎么走？对此，马光远有5个基本判断：

1、楼市会降温，量价上都会出现调整；

2、政府不愿意打压房地产，也不会让地产价格断崖下行；

3、一些没有产业支撑的热点城市短期是风险点，如果没有概念支撑的一定会进行调整；

4、未来长期特大型城市和城市群没有任何问题；

5、城市群核心城市周边三四线城市存在补涨行情。

同时，他并不认为楼市会崩盘。在他的分析中，中国房地产六大周期有三个已基本结束，但城镇化、经济依赖以及货币化和证券化这三个周期并没有结束。

支撑中国房地产往上的力量仍然很强劲，所以其热度要降，但肯定不会崩盘。从大周期来看，中国房地产往上走的周期仍然会持续，但是城市的分化会比其他地方要更加严重。

在可投资的城市中，马光远分成四类：

第一类是五个全球城市，北、上、广、深、杭州。

第二类是国际城市，如天津、南京、苏州等城市。

第三类是中心城市，如成都、重庆、武汉、长沙等，

第四个是区域大城市，如兰州、昆明、太原等。

中国房地产只要不出问题，只要不跟趋势背离而行，这些城市的投资都没有太大问题，而三四线城市自住可买，投资则无价值。

四、房地产税，5年内出台的概率很小

至于房地产税，他则认为5年内出台的概率很小；

其对楼市一个基本的判断是，房地产的支柱地位不会改变，一个城镇化人口不断增加的国家，城市房地产价值是一直存在的。所以，一方面大家要看短期，另一方面要看长期稀缺价值。

五、中国人财富配置里，房地产永远是第一位

最后，对资产配置，马光远提出了自身独特的见解以及建议：

中国三个20%法则(只有20%的房企能发展、20%的城市具备房产投资价值、值得投资的城市里选择20%的最核心资产进行投资)，无论是高净值人士和中产人士，都要坚守这三个20%法则。

中国未来整个财富的周期远远没有结束，中国的房地产中期周期也没有结束，在中国每个人的财富配置里面房地产永远是第一位的。在他看来，在中国，好的城市非常稀缺，好的城市的好的楼盘也非常稀缺，核心地段的优质资产在资产配置里面永远都是不可或缺的。