“金九银十”之前，“二次限购”地产调控升级信号由虚转实。

7月12日，国务院常务会议传递出住房限购政策将向二、三线城市扩大的消息，业界称之为“国五条”。随后，地方城市陆续跟进。7月27日，上海出炉“沪四条”，继续加大楼市“限价”力度。

素来低调的银监会也于近期发声。银监会主席刘明康公开表示，银行压力测试的结果显示，最坏的情况就是房价跌掉三、五成，在这种情况下，银行都可以承受，“银行业不存在着被房地产商裹挟这一说法”。刘的此番表态，被不少业内人士解读为“政府要对一部分开发商动手了”。

上半年风头正劲的房地产信托也有被叫停的可能——银监会已对中信、平安等几家主要信托公司进行“窗口指导”。

接踵而来的调控加码信息，让主场在二三线中小城市的开发商倍感焦虑。诸多迹象表明，这次调控直指于此。

“赶在二次限购城市名单出台前，加紧出货”成为一些开发商的选择。

调控密集

“政府对目前的调控效果不满意”成为“二次限购”的背书。

根据国家统计局的数据，5月份，4个一线城市房价同比上涨3.2%，66个二、三线城市涨幅为5.5%。6月份，仍有28个城市的房价同比涨幅超过5%，其中16个城市并未推行限购政策，如秦皇岛、丹东、烟台等城市。

由此数据看，“国五条”出炉并不意外。7月12日的国务院常务会议上，明确提及“对于房价上涨过快的二、三线城市，要采取相应的限购措施”。这意味着限购令将在原有的43个城市基础上扩大。

“具体名单还没确定，应该在8月底出来。”接近住建部的人士对《财经国家周刊》记者说。

链家地产首席分析师张月表示，国务院拟定限购名单，可能会参照以统计局的数据。“对于连续多个月房价较快上涨的城市，未来或将出台限购政策；而对于部分限购政策执行不彻底的城市，其限购政策会更严格。”

“沪四条”验证了这一推测，已经纳入限购城市之列的上海再次规定，非户籍居民补税购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起的前2年内累计缴纳满12个月”的规定，补缴的不予认可。同时，上海要求各区县房管部门“对楼盘开盘价格进行指导”。

“沪四条”出台次日，中国房产信息集团（CRIC）总裁丁祖昱在微博上感慨，行政手段对房地产的调控短期内不会退出，广大开发商要消除幻想，准备长期艰苦奋斗。

事实上，自调控趋紧，已有多数开发商已将战线扩张到二、三线城市，乃至四线城市。CIRC统计数据显示，上半年销售金额前三甲企业万科、恒大和中海共实现销售金额1494亿元，同比上升93%。“对这些大型房地产来发企业而言，业绩增长的重要原因是，高周转的应对策略，再加上三、四线线城市的提前布局。”CRIC评论员崔琳说。

对开发商而言，最大的威胁并非买卖者的博弈，而是更加严酷的信贷环境。银监会主席刘明康近期公开表示，当前银行的拨备已经有1.3万亿元，足以抵挡“房地产市场上因为调控使得房价理性回归所带来的近期和中短期当中的风险”。

上海银监局一位负责人在近期的一次论坛上坦言，银监会已要求银行采取减少对房地产开发商的贷款等四项措施来防范房地产贷款风险。分析人士称，开发商下半年资金链将更趋紧张。

低价抢跑 “二次限购”山雨欲来之际，局部区域楼市已开始出现“价格战”。

7月16日，深圳东部小城惠州打破楼市往日沉寂。碧桂园[3.49 -2.79%]于此地开发的度假物业“十里银滩”当日亮相，低价加打折的销售策略，吸引了超过万名购房人。

碧桂园低价抢跑的目的明显：相邻的合正地产及万科的项目即将入市，碧桂园要以价换量——除碧桂园之外，此地尚聚集了万科、中信、世茂、富力等十余家开发商。

不仅在大本营广东，7月24日，位于安徽滁州的碧桂园欧洲城以最低毛坯均价3839元/平方米开盘入市，一位当地媒体人士称，数千人“挤爆”售楼处。

“碧桂园的开发模式以价低质优、快速回笼资金为主要特征，最近碧桂园要赶在限购名单出来前，快速回笼资金。”知名地产评论人蔡为民说。

几乎同期，万科也采取了行动。7月23日，深圳万科率先启动了团购活动“万团大战”，其旗下11个楼盘共1万套房源，每套给予5000元的优惠，为下半年推盘造势。分析人士称，这是万科对市场的试探，下半年他们可能有大动作。

“在调控成为常态的当下，相对保守的策略越来越难以适应市场情况，大小开发商积极调整策略，抢占市场份额。”CRIC分析师崔琳说。

接近万科的人士称，深圳万科已经调整了全年推盘量，由500万平米减至400万平米。“限购令之下，买房人群体越来越少，另外，下半年市场看得不是太清楚。”上述人士说。

除了行业龙头万科、“价格屠夫”碧桂园外，向来资金充裕的龙湖地产[11.44 -2.39%]近期也迈入了价格调整之列，更凸显出调控政策下开发商的未雨绸缪。

7月下旬，龙湖地产重庆分公司高调推出1000套优惠房源进行促销，涉及龙湖在重庆的所有项目。其中，住宅优惠最高达8%。

龙湖地产人士透露，在正常年份，龙湖重庆公司的市场占有率在6%~7%之间，但今年上半年龙湖在重庆的市场份额达到11.8%。“其实就是一句话：我们为了更快地占领重庆市场。我们的市场占有率，已经达到了历史最高点，所以要有一个进攻性的营销策略。”

“调控不仅不会放松，相反会更加严厉。”一位上市公司高管对《财经国家周刊》记者表示，在限价、限购的多重压力下，大城市的购房需求正在被逐步压缩、分流。其中有相当一部分流入未限购的二三线中小城市。因此，对于争夺这部分客源的开发商而言，意味着“谁先出货，谁就能占据先机。” 上海知名地产评论人蔡为民也同样认为：“从某种意义上说，率先降价的开发企业比较明智，调控不松绑，市场份额一共就这么多。”蔡还判断：下半年企业的促销力度会更大。”

倾斜的政策

局部区域的“价格战”会否波及全局？房价会否全面掉头向下？这成为下半年楼市走向的一大悬念。

接受《财经国家周刊》采访的上海某业内人士认为，如果单就“二次限购”政策本身而言，目前的调控对象仍是在瞄准市场需求侧，而非供应侧。“如果土地供应速度、保障房建设等压轴的调控手段跟不上，调控政策仍然是倾斜的。”

在这位业内人士看来，从今年2月限购以来，上海的房价没有明显回调，平均房价甚至出现上涨，“沪四条”的出炉“好听的说法是痛下杀手，也可以说病急乱投医”。

但地产评论人蔡为民则认为，调控不应继续瞄准市场供应，而要从需求面着手调整。“不限制购买，只限制出售，并对持有者征收物业税，这样真实需求才能显现。”

“比如像香港和台湾，比如8年内转售要征收20%的利得税，买房人会考虑值得不值得去买，等于从源头遏制投机需求。”蔡为民说。

一些分析人士认为，令开发商闻风色变的扩大版“限购令”，一方面凸显政府控房价的决心，另一方面，则可能早在政府的规划之内。

在一次业内的小型聚会上，不少开发企业人士表示，“此次限购扩大化，并非因市场演变而调整”。

“对一线城市的围堵，导致购买力流入二线城市寻找出路。可能是大宗物资，也可能是生活必需品，最可能的当然是房地产。正好二、三线城市拼命招手，各取所需。”一位上市公司高管说。

他表示政府开始并未全面限购是明智之举，“如果资金不能流入三线城市炒房，只能炒猪肉、青菜了。”

上述人士分析，当资金被牵引到二、三线城市后，就会被政策套牢，直到资金泛滥现象得以缓解。

就在这次聚会上，更多开发企业心态略显悲观。“开始考虑保本，现在考虑的是保命了。”一家中型地产公司高管说，“我们分析，政策要退出的前提，是保障体系和财税体系的建立，但这起码需要两到三年的时间。”

蔡为民近期与多家上海地产公司接触中发现，他们对市场的判断已经发生了变化。“开发商开始认为限购不能持久，就赌赌看。但看起来下半年它们要输了，相对大幅度的降价可能就会发生。”

作者：魏洪磊