限贷、限购、加息……自去年以来，房地产宏观调控领域的“关键词”不断为购房者所熟悉。轮番出台、日益趋紧的楼市调控政策，影响的不仅仅是开发商，还有购房者。

楼市调控下，房子究竟该买还是不该买？不少购房者都感到犹豫不决，他们的购房心理也在悄悄发生变化。

刚需人群“等不了”只好出手

●选择时机果断进场

“楼市调控一轮接着一轮，但房价好像并没有降下来，所以还不如趁早买。”近期刚刚在市区买下一套二手房的陈韬说。

准备今年“十一”结婚的陈韬，从年初就开始四处找寻适合的房子。此段时间内，“新国八条”、“鲁八条”、“济十条”等房产调控政策出台，他本来还想观望一段时间再出手，但考虑到结婚日期临近，买了房子还得装修，只好出手。“说实话，我真等不了。”

今年30岁的石岭，参加工作已7年，一直盼望着有套属于自己的房子。手头有了一定积蓄后，他从去年年初便开始四处看房。

石岭告诉记者，这1年多来，他时刻准备着买房，每天上班第一件事就是打开电脑，登陆房产网站，关注新闻政策，关心房源信息。最近，他毅然出手，在东部某楼盘定了一套100多平方米的房子，加入购房队伍中。

陈韬和石岭，属于典型的刚需人群。由于是初次置业，加上结婚、家人催促等因素，尽管调控政策还在继续，但“等不了”的他们，都在自己认为的“抄底”时机，果断进场买房。

近日，记者走访多个正在销售的楼盘看到，前来看房下单的几乎看不到外地投资客的身影，多以本地自住为主。其中，以买婚房的青年刚需和首次换房的中年刚需居多。户型好、总价低、区位佳，成为不少刚需购房者最看重的3个条件。

●中小户型异常走俏

不少楼盘销售人员都称，春节之后所售的楼房中，刚需购房者是绝对“主力军”。各地楼市数据也显示，房产调控之下，楼市逐渐进入“冰冻期”，刚性需求者成为支撑房市的主要人群。而开发商也逐渐意识到，在投资投机几乎完全被抑制的情况下，谁能抓住“刚需族”，谁就是赢家。于是，很多开发商也改变营销策略，主打“刚需牌”。

刚性需求人群支撑着市场，他们还带来了市场的“分化”：中小户型楼盘目前销售情况较好，而大户型或者高总价的楼盘销量出现下滑。

市区东部某楼盘售楼部负责人告诉笔者，他们的项目3月开盘，推出的房源包括90多平方米和150多平方米两种户型。这段时间以来，冲着90多平方米小户型来的市民不在少数，大户型则明显“受冷落”。

“一个家庭多是一对夫妻住在一起，在购置新房时，很多人也考虑到居住成本及所购房子的性价比，因此，中小户型成了多数购房者的首选。”

●理性出手才是关键

专家介绍，结婚生子、安家落户、居有定所……传统的置业观念让不少工作趋于稳定的年轻人急于拥有属于自己的一个“家”。因此，这部分首次置业的刚性需求者成为眼下房地产市场的主力购房群体。然而，房价不低、存款不多、收入一般的实际情况，也让他们纠结于“买什么样房子”的矛盾之中。

业内人士表示，对于有需求的市民来说，购房的总价是影响市民选择户型的一个重要因素。对多数刚需购房者来说，他们的经济实力相对有限，面对坚挺的高房价，在尽量满足一个家庭的完整需求的情况下，中小户型房源是“最适合”的选择。

对于近期连续出台的一系列新政，业内人士普遍认为，购房者应做到谨慎，不管房价是涨是跌，都不能跟风抢贷。随着加息力度的不断加大，房贷毕竟对个人和家庭来说，属于大额支出，应该理性购房，不必因为头脑发热而仓促购房，这样有可能得不偿失。此外，不论购买一手房还是二手房，都需寻找房源，商定房价，还要办理手续，这都需要时间。已经选准房子，正在办理手续的购房者可以适当加快房贷进程，但是对于那些还没有选定房源尚在观望中的购房者来讲，在短期之内完成手续也不大现实。所以，理性出手才是关键。

改善型 购房需求被限制

●不合条件放弃买房

儿子刚上小学的刘女士，和丈夫名下各有一套小户型房子，面积都在60平方米左右。她本打算卖掉现在居住的其中一套老房子，在市区购买一套100平方米左右的新房。原本计划好卖了老房的钱就能支付新房的首付，结果新政出台后，她的计划落了空。

“卖掉一套房再买新房，就属于购买二套房。新政提高了二套房首付比例，如果我还要购买原先看中的新房，就得多出一部分首付款。但是考虑到儿子刚上小学，可能之后会有很大的开支，所以现在只好暂时观望一段时间。”刘女士说。

市民王伟则干脆受限购令影响，不得不放弃买房。他名下有两套小户型房子，一套出租一套自住。他本打算再买套大点的房子，改善全家的居住条件，但限购令直接让他不得不放弃买房打算。“按照政策要求，我如果卖掉一套房子，然后再买房就可以。但分析目前的市场情况，我决定还是先不买了。”

●适当下调自身需求

业内人士建议，新政后二套购房首付比例的提升，经济能力有限的购房者可以通过“压缩”自己的需求来进行改善型购房。如果原本打算购买120平方米住宅的购房者，可以下调自身的需求，把面积选择在100平方米左右。购房者更应注重住房的户型、配比以及实用性。购房者降低自身的需求，这样不但能降低购房整体的费用，同时也能提高居住质量。

此外，有改善型需求的购房者还可以多看看二手房。相对于新盘，二手房的价位会低一些。同时，二手房多为现房，能够让急需改善自己住房条件的购房者有更直观的选择，而大多数的二手房也更具有居住氛围，周边的配套也会比较完善。

专家提醒，改善住房条件也要因人而异，不要盲目跟风，一定要以自身经济实力为基础，以提高居住条件为目的，从生活的多方面来考虑，理智慎重地去选择。如果第一套房就购买了商品房，因为生活、工作等原因需要改善换房，那么在选择改善型房产的时候，面积最好控制在80到100平方米之间，而且一定要考虑交通因素，要以自己工作地点为区位选择的依据。另外，房子周边的教育和医疗配套也是需要充分考虑的。

投资客 淡出楼市规避风险

受新政影响最大的，还是那些“炒房族”。目前，部分投资客已开始淡出楼市，改做别的生意。

很多楼盘的销售部人士透露，新政实行后，他们遇到过客户“退订”的情况。东部一楼盘的销售人员告诉记者，有客户本来预订了该楼盘的一套大户型房子，准备作投资用。但新政实行后，他变得不符合买房条件，只能退订。

记者了解到的情况，目前已经有很大一部分投资客选择放弃交易，规避自己的投资风险，把资金转向不受限制的商业地产或者别的领域。

二手房市场的情况同样如此。政策出台后，很多客户开始犹豫，担心在新政影响下，房屋过不到自己名下，所以选择了放弃。

专业人士表示，目前对于那些房产投资客来说，如果不想放弃房产投资，可把目光转向不受调控的三四线城市。这些地方目前的房价还相对较低，投资成本和风险也低，且未来的升值潜力很大。（记者 苏茂华 实习生 谷青）

来源：济南日报