“一个银行行长最近告诉我说，由于最近信贷收紧，银行贷款基准利率已经上浮至70%，即便如此，仍然有开发商抢着贷款。正常情况是基准利率上浮50%，市场情况好的时候仅仅上浮30%”。 北京联达四方房地产经纪公司董事长杨少锋跟记者谈起，“我另外有个上市房企的朋友，资金缺口16亿，不得不向另一做船运业务的朋友拆解了2个亿的资金。”

杨少锋断定，房地产资金的寒冬正在到来。

中银国际分析师田世欣称，目前行业资金链趋紧态势明显，如接下来的几个月销售表现不佳，预计开发商会不同程度地放慢拿地进度和开工建设步伐，进而可能带动投资增速逐步回落。

资金寒意

尽管房地产界还在为开发商资金链条问题争论不休。但开发商内部都在寻找另一扇门。

阳光厚土股权投资基金管理公司总经理陈方勇说，整个行业都在研究适应房地产行业发展的商业新模式。“一方面调控背景下，贷款收紧；另一方面资本市场融资封闭。开发商只得另寻出路。”

21世纪不动产总部首席分析师常智称，2010年是资本市场扩容的一年，资本市场融资实际募集资金9865.1 亿元，是2009年的近200%。但包括股票首发、增发和公司债券发行在内，房地产上市公司总融资额为155.6 亿元，仅占2009 年的1210.1亿元的12.9%。2011年来开发商频频通过在港上市、发债，以及发行信托高成本融资来拓宽融资手段。

据21世纪不动产统计，今年有内地房企在港融资金额达140多亿美金。尽管信托融资成本、年率较高，但仍成为众多地产商无奈的选择。

陈方勇认为，在美国模式、香港模式、新加坡模式中，新加坡模式是当下房企可以采用的融资途径，即，私募和公募结合。他表示，国内资金仍然很充裕，比如其他产业如煤炭等沉淀下来的资金，小开发商被调控出局后转让项目的资金，这些都要寻找出口。而最佳出口方式就是基金。

但令陈方勇很懊恼的是，他想寻找一种适合长期发展、战略性的融资机构，但由于开发商普遍面临钱荒的问题，很多基金都要求暴利回报。

从近期陆续发布的年报看，住宅和商业地产商都无一例外感受到了资金寒意。

21世纪不动产市场监测数据显示，目前44家已经公布2010年年报的上市房地产公司中，2010年的平均现金净流入为2.2亿，同比2009年回落30%。44家企业中，2010年有15家现金净流量为负，而2009年同期为负的公司仅有11家。2010年现金流量同比降幅超过100%的公司达10家。其中冠城大通同比降-184%，中江地产同比降182%，万业企业同比降-177%。仅10家现金流状况好于2009年。常智分析称，2011年大多数开发商手中的现金流趋紧，中小型房企将面临更大的资金压力。

陈方勇表示，他们一直在等待并购机会出现，而据以往经验预判，今年将会出现大规模项目转让，但发现很多中小开发商甚至不惜高息借债，也在赌政策会发生新的转机。

降价可期

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，房地产开发企业资金来源同比增幅，自去年1-2月增幅触顶之后，一年内连续回落，目前已低于10年来的均值。这表明，开发商资金面已经由宽松转为紧张，未来几个月资金面还会进一步趋紧，被迫进行促销的房企会越来越多。房企降价促销已是“山雨欲来风满楼”。

计划于今年4月推出新盘的高端住宅润泽公馆，近期受市场影响倍感压力。在其样板间开放当天，润泽公馆营销总监田丰表示，“这次的定价相比以往要更谨慎。在市场蛋糕缩减了一半的情况下，为了适应这种新环境，提高品质和服务是目前唯一的办法。”

据北京房地产交易管理网数据显示，2月北京住宅总成交量仅为3436套，环比跌幅达到七成，仅高于2008年2月在国际金融危机及春节双重影响下创造的历史最低2873套。上海市房地产交易中心数据显示，2011年2月上海市商品住宅成交面积仅为17.8万平方米，环比大跌83%。

常智称，近期市场逐步出现了开发商策略性价格调整，如远洋万科在北京、上海等地的降价举措。未来两个月，随着调控的深化和市场对调控预期的逐步一致，会有更多的开发商加入打折促销的行列，毕竟，在市场调控成为常态化的市况下，加快周转和资金回笼是硬道理。

中原地产分析师刘渊则对未来市场稍显乐观。他认为，房地产行业并没有较大的降价动力。大品牌房企只要审时度势降价10%，再择机做一些促销就能轻松达到销售目标。但中小开发商如把握不好市场，又找不到更好的融资渠道，则会比较容易淘汰出局。

刘渊表示，据其近期针对标杆房企年报研究，房企资金情况并没有出现明显恶化，令人担忧的是未来存货的增加。市场上还有潜在的大量无法预计的库存，这将对销售回款进一步构成压力。

“成交量的重挫显示出投资、投机行为正在被大力挤压出楼市，同时，支撑房价上涨的动力开始疲软，大量项目价格停涨，新盘降低了预期价位低开盘，部分老项目已经开始降价打折。”亚豪机构副总经理任启鑫称。