也许10年前我们就应该进行房地产的制度设计。不过，现在“犹未为晚”。

　　有人会说，喊什么房地产的制度设计，当前的主要任务是遏制投机，把房价降下来。呼吁搞什么制度设计，遥远而不现实，有干扰视线之嫌。其实，制度设计与当前的调控目标，并不矛盾。

　　房地产调控从2004年开始，到了2011年，某种程度上是摸索着过来的。因为没想到，房地产的涉及面如此深广，利益关系如此复杂，调控进行得如此艰难。不管别人怎么评价，现在，我个人认为至少有一个重要方面把准了调控的脉，那就是持续大规模的保障房建设。

　　然而，即使是中央花了很大精力推动的保障房建设，我仍然感到不太放心，生怕哪天就变了。譬如3600万套保障房，总体投资超过5万亿，假如哪一年来自牢骚满腹的地方政府们的阻力太大，会不会停下来，或大幅缩减？

　　一位非房地产业内朋友就向我表达了类似的担忧。2008年为了救GDP就号召大家买房，还提供诸多优惠措施。一年过后，这些优惠先后取消，再到2010年，买房好像等同于过去的投机倒把，偷偷摸摸的，恰如无证小贩躲避城管。他问我：你能担保这轮保障房建设就能坚持5年不动摇？

　　倘若有部《住房保障法》，那就不用担心3600万套保障房像是天上掉来的恩赐，一不留神就飞走了。如果地方政府不按法律规定去建设保障房，至少当地人大代表是可以质询、问责的。不过，《住房保障法》只是住房保障制度的一个重要基础，而住房保障制度则是整个房地产制度的组成部分。

　　但也许有人会奇怪，有关房地产的一系列制度，早已有之，何须重新设计？

　　没错，1994年7月5日通过、2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》，以及1986年6月25日通过、1998年8月29日修订的《土地管理法》，确立了有关房地产的一系列制度，如土地出让制度、商品房预售制度、房地产开发制度、房地产抵押制度、房地产转让制度等等。但这些制度，只是些制度框架，很不完善。而且，这些制度创立的初衷，是着眼于政府如何去管理这个野性十足的产业，而不是基于产业自身逻辑的发展。譬如，房地产的产业地位，国务院2003年18号文件将它定义为国民经济的支柱产业，但2009年以后的正式文件就不再这么提了。是决定取消还是维持？只有传闻，没有定论。摇摆的结果是所有人都不清楚房地产究竟是个什么的产业。

　　譬如，住房消费制度，它包括住房消费贷款、住房转让税收等方面的内容，我们是应该将一整套的住房消费制度固定下来，还是根据经济形势和市场环境随时改变？房贷首付，今年是两成，半年后变为三成，一年后变为四成；营业税，一会儿是5年内转让要收税，一会儿变成2年内，一会儿是差额收税，一会儿变成全额收税；契税也是有时上调有时下浮。

　　这是因为，现行的房地产各项制度，不是在调查论证基础上主动设计的结果，而是在市场的逼迫下被动修补的结果。缺什么补什么，遇到新问题临时想辙，所以出台的政策措施难免头痛医头、脚痛医脚，而医脚的处方与医头的处方可能是矛盾的。因此，政策的多变就是正常的，因为政策变化而引发市场的波动也就不可避免。

　　国家政策制度有顶层设计之说，房地产的制度也应进行主动设计。房地产有了清晰的制度设计，政策文件就只是它的补充、完善和阐释，而不是以文件代替制度本身。假如制度设计到位，房地产市场的稳定就有了可靠保证，而无须担心某年某月房价动辄上涨20%、30%。

　　作者：李一戈