宋尧 张斌

　　李新(化名)早年以低价获得的几幅土地一直砸在手里，多年来他一直未能替这些土地找到满意的出路。

　　前不久，北京市住建委一条保障房建设的细则引起李新的注意，细则称，北京将鼓励机关及企事业单位利用自有国有土地建设公共租赁房。

　　“我的那几块地将来是不是可以开发成廉租房和两限房？”李新提出的疑问与不少民营企业类似，他们都拥有一些闲置自用地，土地属性繁杂，包括一部分工业用途的土地。

　　不过，据本报从国土部相关人士处获悉，即便是这些地块真开发成保障房了，也远不是李新所想要的结果。

　　闲置地新用途

　　由于历史原因，一些机关企事业单位，如高校、科研院所持有国有土地未开发。这些地块的属性涉及科教文卫、商服、工矿仓储等。

　　在北京，上述土地违规修建住宅的现象已非常普遍。商服用地最后开发成50年产权的商住两用公寓的例子已成市场常态，而工业用地改建住宅的，也为数不少。

　　2010年6月，昌平区沙河镇，原北京铁轨厂用地上，一家名为沙河孵化器科技有限公司就正在出售位于这幅工业用地上的四栋商住两用楼，仅需一次性付清40多万元的总价，便可以获得70-80平米一套房产，折合均价不过五六千元。离这四栋楼不远处便是兴建中的昌平地铁线沙河站，在那里，拥有大产权的商品住宅在当时的售价已经逼近1万元每平方米。

　　这是违规地块吗？严格来讲是，依照国土资源部《工业项目建设用地控制指标》规定，工业用地行政办公和生活服务设施的用地面积，不得超过总用地面积的7%，同时严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。

　　而为了规避这些规定，该公司合同上签署的内容并非购买，而是以买断几十年租赁权的形式进行，另附一份产权赠予证明。当时房屋已销售出大半，而在2010年底才能看到地基的这些楼盘，当时只是一片荒地。

　　李新手头的土地，也是以工业用地为主。假如能因此换取到土地性质的转变，那自然是最中意的事。

　　政府的心思

　　不仅仅是北京，在上海、广州、郑州等地，或已出台类似的地方政策，或已经在实际操作这样的模式。

　　根据华创证券研究报告，郑州市今年领到了建设53823套保障房的任务，郑州市国土局根据2.8的容积率测算，大致需要128公顷的土地供给。

　　目前，包括郑州市航空港区、富士康、格力电器在内的一群企业，已经拿出一部分自用地支援郑州市的保障房建设，总规模达到了47公顷。“目前这47公顷土地已经全部得到审批核准，这是根据规定在合法的前提下，允许企业使用自由土地建设保障性住房的新政策。”华创证券分析师杨现领告诉本报。

　　所有这些地，都是通过工业用地的7%可用于行政办公和生活服务设施配套的规定得来。杨现领表示，河南当地的规定是工业用地划拨时可以预留5%的土地用于职工宿舍的建设，郑州这批企业建设保障房的土地正是由此而来。

　　照此计算，全国大约有1万公顷左右的工业土地可以实际用于住宅建设。而在保障房建设高峰期的2010年，用于保障房建设的土地供应也不过2.47万公顷。

　　出售仍是梦

　　但问题是，这些工业用地能转换性质吗？

　　杨现领告诉本报，郑州当地政府文件规定，这些工业用地可以转换为单列的保障房建设用地，但要严格用于保障房建设。

　　而国土资源部一位官员在接受本报采访时回答却含糊不清，“假如只是建公租房用于租赁的话，与原有的规定并不冲突，也涉及不到土地性质的转换。”这位官员称，这类土地是严禁以住宅形式出售的，经济适用房也不行。

　　在郑州，企业大规模利用自有地建公租房也与当地实情相结合。以郑州富士康为例，在去年其公布的招聘计划中，2011年其员工规模将达到15万人，集聚区内企业庞大的用工量，决定了这些区域内建设公共租赁住房的任务之重。

　　尽管北京也释放出了同样的信息，但到目前为止，尚未有细则出台。

　　作者：宋尧 张斌 (来源：经济观察报)