本报记者 李会报道

此轮调控楼市硝烟已经弥漫一年多，随着楼市价格以我自岿然不动的姿态屡屡占得上风之后，政府调控火力不得不越来越紧，甚至出台了一些广遭争议的政策，不少人感叹现在的楼市调控越来越看不懂了。尤其在限购令一再加码之后，不少人预测，限购令结束，必然会有恶性反弹。

这些批评的声音都有其道理所在，但也有业内分析人士指出，目前除了限购，还有什么办法呢？保障房的大规模建设，又会对商品房市场产生何种影响？不如我们统观楼市全局，谨慎分析利弊得失和政策困境之后，来试着解析某些看似令人费解的调控政策。

房地产挟风险疾行

2010年以来，国家层面的政策已经出台三轮，“国十条”、“国五条”以及刚刚出台的“国八条”，动用了包括税收、信贷等一切市场调节手段，但房价一直岿然不动甚至逆势攀高。

从2010年全年70个大中城市价格指数来看，全年均呈现同比大幅增长的走势，仅有个别月份环比价格出现微弱的下降，年尾时又再度呈现强势上升趋势。

与此同时，房地产市场呈现出来的投机、投资性更加明显地显现，金融风险进一步加剧。

“当前我国商品房市场总体上表现的还是居住属性，但其中包含的大量投资和投机的需求确实已非常严重，由此形成了当下房价非理性的形势，直接影响到民生和社会稳定，更潜藏着一系列的风险。”中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士向《中国产经新闻》记者表示，其中金融领域的风险主要在于直接引起资金错配，未来一旦房价下跌，房地产业链条上的每一段资金都面临破产，包括开发贷款和销售房贷。

虽然国家在2010年的政策调控中严格了对房地产信贷的投放，但流入房地产市场的信贷量依然在增加，历年来累积到房地产市场的信贷资金已经达到一个相当大的规模。

其实，房地产“泡沫”带来的风险还不仅仅存在于金融领域。李春顶指出，房地产“泡沫”可能引发的实体经济风险同样很大，尤其是在当前社会资金的配置、经济增长的主体以及财政收入的主要部分都是来自房地产的形势下，可以说如果任由这一“泡沫”膨胀，那么未来泡沫破灭的损失将是无法估量和承受的，所以宏观调控是必须的措施。

李春顶指出，由此政府调控陷入困境：人们的预期难以改变，而大量的资金已经进入或正在进一步进入房地产市场，如果不加调控和压制，房价可能会进一步无理性地上涨，而最终的泡沫破灭将带来巨大损害；如果进行控制和干预，不仅短期可能难以奏效，也可能会放缓“去泡沫化”的过程，从而无法从根本上解决问题。

全国政协委员、原复旦大学副校长郑祖康也向《中国产经新闻》记者分析了调控政策的困境，他认为，不调控，影响民生、影响社会安定；调控，则尺度不容易掌握。房地产关联产业很多，对中国经济影响巨大，控的过严也可能伤害经济的发展。

争议满身限购令

控还是不控？温和调控还是严厉调控？

最终，严厉的限购令落地。

严格来说，在国家层面上政策明确用行政手段限制购买商品房，而不仅仅是信贷限制，是此次年初才出台的《国八条》：“原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。”

而地方版的限购令其实在2010年5月就开始实施了。

去年5月1日开始，按照北京的限购措施，同一购房家庭只能在北京市新购买一套商品住房。如果违反规定，新购了多套住房，将无法办理网上签约，也无法办理房产证。此后，上海等城市跟进，截至去年10月，已经有14个城市出台限购令。

进入2011年，随着“国八条”正式提出限购政策，短短一个多月，20多个城市限购细则出台，2月20日，无锡市政府办公室下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，推出限购令，成为全国第一个地级市出台的限购政策。

应该说，这意味着房产限购令以史无前例的规模铺开了。

限购令甫一露面，就遭到痛斥。这不仅仅因为其用行政手段干预市场的做法直接威胁到开发商利益，也疑似超越了政府权力的界限，而且还因为在大多数持坚决反对意见的人看来，用行政手段压制需求，并未解决问题的根本。

例如，任志强针对近期地方频出的限购令评论，调控政策似乎从来不从源头解决供给，反而从市场限制消费和购买，而后者恰是“伤敌八百、自伤一千”的做法。

理解限购令

将近一年过去，广遭诟病的限购令不但没有消失，反而更大规模地推开，为什么？

“限购令本身存在这样那样的问题，但它精准地打击了投机、投资需求，在此时此地，除了限购令还有什么办法呢？”中原地产市场总监张大伟向《中国产经新闻》记着指出了调控政策面临的困境。

“我以为，调价格还不如调成交量，从根本上调节市场的供需，短期内成交量下来了，价格也就下来了。”郑祖康认为限购政策的效果立竿见影。

“限购正是在间接调控手段无法奏效的情况下，才颁布实施的直接干预市场需求的措施，以一种‘物理的手法’给高烧的房地产‘降温’。政策的意义在于阻止和预防风险的进一步恶化。”李春顶则指出，这属于特殊情形下的“非常措施”，一旦市场得到降温，限购应该不会成为一种常态。

全国政协委员、著名经济学家李稻葵则给出了更为详尽的解释。

李稻葵指出，与过去5年多以来各个地方政府采取的税收、利率等措施相比，房地产限购这一制度安排控制投资需求的力度是高了几个数量级。以差别化房地产贷款利率为例，它对不需要贷款的投资者无可奈何，也管不了从其他渠道融资的投资者。以地产交易税为例，它无法甄别两类购买者。至于房产税，它的力度(1%左右)无法抵抗年复一年10%以上的房价上涨预期。限购是常规调控手段失效的情况下所能采取的最后一剂药，在目前地产价格持续攀高的形势下，限购就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。“房地产限购的实质就是做两件事：第一，把对房地产的需求分拆为消费需求和投资需求，对于消费性住房需求，基本不予干预，但有上限，如两套房；第二，对投资性的需求加以严格限制，这是控制房地产投资需求一个最直接的办法。其本质就是局部性的资本管制，类似于不许境外热钱进入境内资本市场。如果把中国的资产市场看成由股市、债市、房地产、古玩文物等市场组成，那么，房地产限购的一个本质无非是在房地产投资这个局部市场实行直接的、严格的资本管制。”

同李春顶观点相同，李稻葵认为，房地产限购的成本是误伤无辜，因此只属于过渡性的制度安排。

不过，所有人都想问的更关键的问题是，限购之后怎么办？

“坚定不移地搞好房地产市场调控。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。”这是2011年政府工作报告对于房地产调控目标的表述。不少委员向《中国产经新闻》记者表示，最关键的就在于“长效机制”如何建立，过渡性制度只管退烧，而长效机制才是避免恶性反弹、稳定房地产市场的关键。具体建立何种长效机制，期待政府尽快推出。

被寄予厚望的保障房

除了商品房，房地产市场的另一面就是保障房。

不少全国政协委员指出，即便不考虑保障房建设对商品房市场的影响，单单考虑保障居民住有所居的必要性，考虑社会的稳定性，保障房建设也必须大力加强。正如住建部部长姜伟新所言，保障性住房的任务不仅是一项经济任务，“更是一项政治任务”。

今后几年，国家大力建设保障房的政策已经确立。

配合保障房建设，国土部对于保障房用地也有了明确的说法，国土资源部部长徐绍史近日表示，今年制定的建设1000万套保障房的土地供应计划，将在本月内编制完成。各地的房地产用地供应计划，将确保“三类住房”(保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房)用地不低于住房建设用地供应总量的70%，1000万套保障房用地一定能做到应保尽保。据了解，未来几年，土地供应的50%至70%都会用来建设保障性住房。

与此同时，各地政府就保障房建设纷纷立下“军令状”，而中央也就此启动问责机制。

有人测算，要完成1000万套建设目标，若以每套保障房70平方米，每平方米建设成本2000元估算，共需投资约1.4万亿元。全国人大代表毛小平认为，这是一个庞大的数字，仅依靠财政也是不可能解决的，应该有多渠道筹资。

由此看来，政策、土地、监督机制均已到位，只差资金渠道仍需进一步考虑。看起来，此次保障房建设大动员是动真格的了。

保障房建设被寄予厚望，甚至被不少人看作是解决中国住房大问题的根本措施。虽然住建部表示房产限购令尚无退出时间表，但在不少人看来，限购政策正是打一个时间差，保障房建设一旦到位，限购令则有望退出。

那么，此次保障房建设的规模到底可以解决多少人的住房问题？对于商品房市场又会带来何种影响呢？对此，市场上看法分歧很大。

在房地产商潘石屹看来，未来五年修建3600万套保障性住房建设资金约5万亿人民币，差不多可以解决1.3亿人的住房。保障房建设政策的推动影响最大的则是高端住宅的销售。

安邦咨询分析师苏晶向《中国产经新闻》记者表示，保障房的大规模建设对于缓解商品房市场的供需矛盾肯定有所帮助，对于稳定商品房价格有所裨益。

李春顶则表示，从机理上来说，保障房的大幅扩建必然是有益