挂牌价一降再降，成交仍跌入冰点，这就是目前北京市二手房市场的真实写照。

　　据北京市住建委数据显示，5月第二周(5日-11日)，北京市二手住宅共成交1260套，与4月同期相比继续下降，降幅达11.1%。这是自去年十一假期以后，除春节长假外成交量最低的一周。

　　根据二手房中介监测显示，上周，下调挂牌价的房源比例达到了89%，这也使二手房挂牌价下调比例连续两周保持在89%以上高位。整个市场陷入买卖双方价格博弈的僵局之中，动弹不得。

　　业主顾先生就是饱受煎熬的业主之一。由于家里着急卖小买大，改善居住状况，他在一个月内被迫将房子的挂牌价下调了三次，仍然无法顺利脱手。

　　顾先生在劲松农光东里有一套91.8平米的两居室，随着孩子年龄增长，他计划换套三居室。

　　4月9日，他便将这套两居室在小区门口的中介挂了牌，报价360万。不过，接待了几位看房人，都对价格不满意。

　　4月20日，顾先生按捺不住将挂牌价调整为350万，仍然没有成交意向。于是，5月他又将价格调整到340万。

　　顾先生说，这已经是他的“心理底线”了。但一个月过去，这套房子迟迟得不到来访。接待他的置业顾问小敖告诉记者，像这样一个月内调价三次的业主很多，几乎一天就有一个。

　　一天一个看房客

　　价格就是谈不妥

　　4月20日，刘先生将位于松榆东里小区的110平米的三居放到楼下中介挂牌，由于位置和户型均有优势，从挂牌之日起就保持一天一次的来访量，但截至5月13日，挂牌的第23日，刘先生几乎放弃了卖房的打算。

　　“最初挂牌时，心理预期底价是300万，但挂牌价挂了345万，想能卖高就卖高。中介也说我的房子优势很多，满五年唯一住房，税费低，户型和朝向又好，非常好卖。”刘先生告诉记者。

　　可随着市场越来越低迷，来看房的买家无一例外均理直气壮地讲价。这让刘先生很是头疼，直至5月13日，买家喊出价格为290万，并咬住不放。这让刘先生绝望了，“哪怕是300万我也就卖了，但低于心理预期10万，我实在接受不了，只好算了。”

　　调查 买家坐等降价 交易陷僵持阶段

　　崇文门我爱我家的经纪人小李告诉记者，目前大部分购房者都在观望，业主如果想在一至一个半月内卖出去，必须降到市场最低价。

　　“我们都会建议业主挂出市场最低价。随着形势越来越不好，这一个多月几乎就没有过来抬价的业主，都是来降价的，甚至有的不满五年或是非唯一住房的业主调完的价格几乎低于心理预期，因为有个税，更不好虚报价格，吃点儿亏也得卖出去。”小李说。

　　据了解，近期二手房的议价幅度也明显增大，一般来说调价幅度五到十万，都算是少的。

　　目前市场上急于卖房的业主几乎都属于刚改型，迫切想出手，买家的心理则是“坐等降价”，买卖双方对价格预期的博弈状态让二手房成交处于僵持状态。

　　贷款政策未松动 利好尚未显现

　　在二手房中介密集的崇文门区域，链家地产、21世纪不动产、中天置地等二手房经纪公司均在社区底商开设多家店面。一直在那里经营发廊生意的王女士告诉记者，以往下班或者周末她总能遇见经纪人带着客户看房。然而最近一段时间，经纪人多数闲坐无事，许多人都靠打印些传单出门摆摊招揽生意。

　　记者从这些门店处了解到，今年以来，个人房贷难度依旧较大，成为直接制约二手房成交的因素。

　　“目前个人房贷批贷放款周期相较去年有所延长，从之前的半个月变为一个月，如果是公积金贷款，批贷时间可以保证，但如果是商业贷款，现在客户问起来，我们都会说大概两个月左右。至于什么首套房8.5折优惠根本不可能。”

　　虽然5月12日央行召开住房金融服务专题座谈会，要求各银行支持居民家庭首次购买自住普通商品住房贷款，但记者从中介门店了解到，由于目前银行方面在放贷上并未发生实质性变化，因此这一消息目前还未形成实际影响。

　　“如果未来放贷速度快了，我们跟客户谈也会容易一些，到底能有多大效果还得再看看。”上述中介人士告诉记者。

　　“卖不出去”的问题也困扰着房产中介，部分中介已开始缩减业务量锐减区域的门店，来应对寒冬。

　　在通州区果园附近的一条大街上，原本有5家21世纪不动产的门店，但可以看到其中3家已关闭。

　　其中一家现在已经变成了一家中医养生馆。对此，21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航回应，在主动压缩、优化部分门店的同时，21世纪不动产也在加快特许加盟业务的发展，并着手发展一二手房联动业务。

　　无独有偶，链家地产也开始尝试新业务，重启一二手房联动业务，联合住宅开发商代理新盘销售。早在两年前，链家地产曾代理过个别新盘，但没有继续推进。此项业务的重启，被业界看做是链家应对市场下行的方式之一。

　　同时，链家方面也表示，公司会继续通过网络、移动客户端等方式聚拢门店人气，同时加大对经纪人在政策、服务方面的培训。

　　究竟二手房市场的低迷状态将会持续多久，房价会不会出现更加明显的回落？

　　对此，链家地产市场研究部分析师张旭认为，房地产市场整体低迷的状态持续了一段时间以后，二三线城市房价下降的趋势逐渐蔓延到了北京等一线城市。从近期北京的市场情况来看，刚需陷入深度观望，使得整个二手住宅市场的成交水平不断下降。成交难度上升，市场中的降价现象由急售业主大幅降价逐渐转变为较大范围内的价格下调，表现为房源挂牌整体下降、业主挂牌价下调、议价空间扩大三个方面。

　　张旭认为，在市场低迷期，二手住宅各区域的表现也有差异。一方面，城区二手住宅报价水分相对较高，在市场下行趋势下，业主为降低出售难度，下调价格的幅度更为明显，议价更为容易。另一方面，虽然刚需观望情绪严重，但近郊区域的二手房由于报价相对合理且总价较低，价格下降的空间也相对较小。降价幅度超过业主心理预期和承受能力后，买卖双方开始出现僵持现象，议价较为困难，博弈程度进一步加深。

　　她表示，虽然目前北京市房价整体出现了下行趋势，但是降价幅度依然保持在较为合理的范围内，在整体需求规模以及业主对于房价下降有限的承受能力的支撑下，未来二手住宅价格在较大范围内出现快速明显回落的可能性很小。

　　作者：孔令薇