“缺钱”，年初在管理层公布了今年1000万套保障性住房的计划后，几乎所有观察者心里都冒出这个词。“保障这一目标任务的完成，年度投资大概在1.3万亿到1.4万亿元之间”住房与城乡建设部副部长齐骥也承认任务艰巨。在齐骥的资金拼图上，有8000亿元需要依靠社会资金投入。

　　而另一边，房地产行业全面调控，供需急速萎缩，国内数量众多的房地产企业直接面临生存危机，体积庞大的保障房蛋糕无疑是摆在眼前的救命稻草。但问题是保障房是否会成为下一个有稳定回报的投资领域？

　　经济适用房是香馍馍

　　“广州今年有300多万平方米的保障房开工，但主要是政府主导，民营企业没有机会参与。”星河湾董事长黄文仔表示。其实从去年开始，参与到保障性住房建设的房地产企业不断增多，单个项目的投资额也逐步跃升到10亿元的规模，开发商布局保障房似乎有燎原之势。“开发商看重的还是经济适用房或者是保障房代建，都属于可以快速周转产品。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，在开发商眼中，只要政府不拖欠工款，这就是一笔非常稳健的投资。

　　2010年9月，招商地产通过竞标以总承包方式参与深圳市光明新区整体保障房项目的开发，建筑面积53.96万平方米。该项目由政府出资，招商地产收取代建管理费。同年10月，金地发布月报，公告其首次参与保障房项目建设，通过公开竞标，以代建方式取得了深圳市龙华扩展区项目。

　　中金公司分析师张松表示：“这种施工总承包形式的保障房开发，企业可以获得3%~6%的收益。”在他的研究中，现行的保障房开发模式主要有5种，除了施工总承包外，还包括提供服务、投资开发、限价开发、城市综合开发五种模式。几乎都是政府出资，开发商提供服务与技术；或者开发商成立项目公司，投入资本金外加银行贷款开发，政府则有回购保证。在张松的研究中，这些开发模式的回报在3%~10%之间。

　　虽然回报率无法与商品房项目相比，但在调控严苛、商品房开发风险增大的背景下，为政府代建保障房无疑是低回报低风险的稳健投资，而且又可以获得政府资源以及道德口碑，何乐而不为。

　　怕政府拖款

　　“今年这1000万套保障房是新开工面积的1/3以上，这是企业生存的必须选择。”大连万达董事长王健林表示，但他强调开发商参与建设保障房，最重要是政府收购的时候能兑现资金。他表示，有些民营企业建设保障房，在交房给政府后，建房资金要好些年才能要回来，这会挫伤社会资金参与热情。

　　“主要看建的是什么类型的保障房。”华南一位主管保障房的政府官员向记者表示，如果开发商为政府代建的是经济适用房或者双限房，资金回笼根本不成问题，这两类房产只要销售完毕，政府即可回笼资金，“也就不存在拖欠工款的客观因素”。“我们认为两类保障性住房比较有投资空间，一个是经济适用房，一个是城市危房改造。”绿地董事长张玉良向记者表示。今年绿地计划将投资的30%用于各地的保障性住房项目。

　　经济适用房的吸引力主要在于资金周转速度快，通常项目周期都在一年半左右。而且更容易获得银行支持，无论贷款比例还是利率优惠都是商品房项目不能比拟的。广东某房地产企业董事就表示，“有些项目的自有资金比例可以在20%以下”，只要开发商控制好成本，回报还是相当可观的。

　　因此齐骥也表示：“经济适用房和两限房的建设资金，主要由社会机构通过市场运作方式来解决。在1.3万亿元当中有5000亿元左右是通过这样的方式解决掉的。”

　　公租房成鸡肋？

　　在1000万套保障房中，还包括160万套廉租房以及220万套的公租房。在住建部的计划中，廉租房需要政府“买单”；公租房则计划采取政府主导，社会参与的模式。可是在许多社会资金的眼中，公租房领域还没有成熟的商业模式。

　　张玉良认为，除非政府出台某些政策或者有足够的补贴，否则公租房企业很难运作下去。实际上，早在2006年开发商就开始了公租房实验，当年万科在没有获得政府优惠下，就在广佛交界处建起一座名为“万汇楼”的租赁性项目。项目用地是万科自己拍下的土地，总投资大约在4600万元左右。

　　该项目共有286间公寓以及8间旅社出租，每套房子月租金大约在450元左右，不另收管理费、公摊水电以及绿化费用。按此测算项目的建筑成本预计要25年才能全部收回，如果按照楼房70年的使用期限计算，该项目在剩下的45年内，理论上可以收回8000万元的回报，年平均收益率为2.6%。

　　业内人士告诉记者，这纯粹是“理论”回报。因为还有大量的额外成本没有计算，即使项目尽量节省人手，但起码还要4~5个人管理项目，这包括公共卫生、治安管理等等。另外包括楼房20年后的维修保养费用都是一笔不菲的支出，即使不计算资金占用成本，这个项目还是难言盈利。3月8日，在万科2010年业绩发布会上，总裁郁亮也表示没有找到靠保障房赚钱的办法。名流置业集团的董事长刘道明就表示，开发商对建设租赁小区的热情的确不高。还需要政府在各方面的优惠措施，“举个例子说吧，目前房屋租赁税是12%，这笔成本就非常高”。

　　盼优惠政策

　　“税费方面政府可以给予减免的。”建银精瑞董事长李晓东表示，他是国内首只公租房基金的发起人之一，这只直接面对公租房市场的基金预计规模达到200亿元，现正处于审批当中。

　　李晓东表示经过压力测试，公租房基金的年收益率可以保证在5%到12%之间，最高甚至可以达到20%。在他们的方案中，公租房基金的收益主要源于房租收入以及政策优惠收益，这包括城镇土地使用税、契税、印花税、营业税和房产税等。另外提议在项目中拿出15%的公建部分用于商业物业出租。

　　另一方面，方案的建议也包括减少公租房的成本。如果以租赁方式提供建设用地，土地租赁款可以递延至基金产生收入阶段予以交付；如果是以土地出让的方式，建议予以同期市场土地出让金50%~70%的优惠，并提高容积率至普通住宅的1.5~2倍。

　　土地出让金的大幅优惠以及容积率的提高都让项目的成本大大减低，以一线城市商品房土地成本占总成本40%计算，方案提出的公租房项目成本只有商品房市场的一半。另一方面，大部分城市现在拟定的公租房租金水平是市场价的60%；所以这一方案完全可以让公租房滚动发展。

　　据介绍，这个公租房基金主要以私募基金的操作模式运行，即由开发商、投资机构等发起成立，向社会合格投资者募集资金，再成立专门的项目公司投资运营。当然，这一切顺利运作的前提，是政府的财政配套贴息以及涉及地方土地的政策优惠。